Doação de Imóveis

Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra (artigo 538 do Código Civil).

Tipos de Doação

 

• Doação pura é feita sem condição presente ou futura, sem encargo, sem termo, enfim, sem quaisquer restrições ou modificações para a sua constituição ou execução.

• Doação com encargo é aquela em que o doador impõe ao donatário uma incumbência em seu benefício, em proveito de terceiro ou do interesse geral.

• Doação condicional é a que surte efeitos somente a partir da implementação de uma condição, ou seja, é a que depende de uma ação futura e incerta.

• Doação modal é quando uma pessoa doa os recursos para que outra pessoa compre um determinado bem. É possível haver dois tributos, pois há dois fatos geradores: o ITCMD para a doação e o ITBI para a compra e venda.

• Doação com reserva de usufruto:

Na atividade notarial, é corriqueira a doação da nua propriedade com reserva de usufruto para os doadores, ato que normalmente é feito por pais que doam a nua propriedade aos filhos e reservam para si o usufruto, que pode ser temporário ou vitalício.

Cláusulas Especiais Possíveis na Doação
 

Cláusulas de Proteção Patrimonial:

 

• Cláusula de incomunicabilidade estabelece que o bem doado não se comunicará com o patrimônio do cônjuge do donatário, permanecendo como bem particular mesmo no regime de comunhão. É fundamental para proteção patrimonial em casamentos futuros.

• Cláusula de impenhorabilidade torna o bem doado imune à penhora por dívidas do donatário, oferecendo proteção contra credores. Deve ser justificada por interesse legítimo do doador.

• Cláusula de inalienabilidade impede que o donatário venda, doe ou transfira o bem a terceiros pelo prazo determinado ou vitaliciamente. Pode ser temporária ou perpétua, conforme interesse das partes.

 

Cláusulas de Controle Sucessório:

 

• Cláusula de reversão estipula que os bens doados retornem ao patrimônio do doador se este sobreviver ao donatário. Não é possível reversão em favor de terceiros, apenas ao próprio doador

 

Cláusulas Condicionais e Modais:

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• Cláusula de condição suspensiva subordina a eficácia da doação ao implemento de condição futura e incerta (ex: formatura em curso superior, casamento).

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Observações Importantes sobre as Cláusulas:

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As cláusulas restritivas (incomunicabilidade, impenhorabilidade, inalienabilidade) podem ser impostas isolada ou cumulativamente devem ser expressamente estipuladas na escritura pública
Precisam ter justa causa declarada pelo doador; Algumas cláusulas podem reduzir o valor para cálculo do ITCMD (ex: usufruto vitalício).
O prazo de validade das restrições deve ser claramente definido
Cláusulas perpétuas devem ser cuidadosamente analisadas quanto à sua legalidade

 

Documentação Necessária
 

Do Imóvel:

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Certidão de Ônus Reais atualizada (até 30 dias): Cartório de Registro de Imóveis
Certidão de Quitação Fiscal/Situação Enfitêutica: Prefeitura de Maricá
Comprovante de Quitação de Condomínio (quando aplicável)
Declaração de Quitação de IPTU

 

Do Doador:

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Identidade (RG) original
CPF
Comprovante de residência atualizado
Certidão de casamento atualizada (se casado)
Certidões Negativas (obrigatórias):

Certidão da Justiça do Trabalho (CNDT) - https://www.tst.jus.br/certidao
Certidão da Justiça Federal - https://procweb.jfrj.jus.br/certidao/emissao_cert.asp
Certidão de Ações e Execuções Cíveis da Justiça Estadual - Fórum de Maricá
Certidão de Ações e Execuções Criminais da Justiça Estadual - Fórum de Maricá
Certidão de Execuções Fiscais da Justiça Estadual - Fórum de Maricá
Certidão de Juizado Especial - Fórum de Maricá
Interdições e Tutelas: Cartório do 1° Distrito de Maricá
Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (quando aplicável)

 

 

Do Donatário:

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Identidade (RG) original
CPF
Comprovante de residência
Certidão de casamento atualizada (se casado)
Observação: Para donatário pessoa jurídica, podem ser exigidas certidões negativas específicas

Documentação Adicional para Cláusulas Específicas:
Para cláusulas restritivas (incomunicabilidade, impenhorabilidade, inalienabilidade):

Declaração expressa da justa causa pelo doador
Manifestação de concordância do cônjuge do donatário (quando casado)

Para doação com usufruto:

Declaração de valor da nua propriedade para cálculo do ITCMD
Especificação do tipo de usufruto (vitalício, temporário, sucessivo)

 

Para cláusulas condicionais:

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Descrição detalhada das condições ou encargos
Definição clara dos prazos e consequências do descumprimento

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Tributação - ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação):
Alíquotas vigentes no Rio de Janeiro (2025):

4% para valores até 70.000 UFIR-RJ
4,5% para valores acima de 70.000 UFIR-RJ até 100.000 UFIR-RJ
5% para valores acima de 100.000 UFIR-RJ até 200.000 UFIR-RJ
6% para valores acima de 200.000 UFIR-RJ até 300.000 UFIR-RJ
7% para valores acima de 300.000 UFIR-RJ até 400.000 UFIR-RJ
8% para valores acima de 400.000 UFIR-RJ

Valor da UFIR-RJ 2025: R$ 4,7508

Sistema de Declaração:

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O ITCMD deve ser calculado e pago através do Sistema de Declarações de ITD (SD-ITD) da Secretaria de Estado de Fazenda do Rio de Janeiro, acessível em https://portal.fazenda.rj.gov.br/itd/
 

Procedimentos

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Reunir documentação conforme lista acima
Calcular e recolher o ITCMD através do portal da Fazenda Estadual
Lavrar a escritura pública em cartório de notas
Registrar a escritura no cartório de Registro de Imóveis competente

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Observações Importantes

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Escritura pública é obrigatória para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos
Prazo para pagamento do ITCMD: até 60 dias da ciência da Guia de Lançamento
Parcelamento: possível em até 4 parcelas mensais sem acréscimo
A doação só se efetiva após o registro no cartório de Registro de Imóveis
Autorização do cônjuge é necessária quando aplicável conforme regime de bens
Documentos devem estar atualizados conforme prazos específicos
Avaliação do imóvel pode ser necessária para fins de ITCMD
Cláusulas restritivas devem ter justa causa e serem expressamente declaradas
Registro das cláusulas deve ser feito na matrícula do imóvel para ter eficácia contra terceiros

 

Estratégias de Planejamento Patrimonial com Doações
 

Doação Gradual:

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Dividir a doação em percentuais ao longo do tempo
Aproveitar faixas de menor tributação do ITCMD
Reduzir impacto sucessório futuro

Combinação de Cláusulas:

Incomunicabilidade + Impenhorabilidade: máxima proteção patrimonial
Usufruto vitalício + Incomunicabilidade: controle do doador com proteção familiar
Reversão + Condição: segurança para o doador com incentivos ao donatário

Aspectos Tributários das Cláusulas:

Usufruto vitalício: reduz a base de cálculo do ITCMD (valor da nua propriedade)
Cláusulas restritivas: não alteram a base de cálculo do imposto
Encargos onerosos: podem ser considerados como doação modal

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Legislação de Referência

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Código Civil Brasileiro - Arts. 538 e seguintes
Lei Estadual RJ nº 7.174/2015 - ITCMD
Lei Estadual RJ nº 7.786/2017 - Alterações no ITCMD
Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro - Parte Extrajudicial
Resolução SEFAZ/RJ nº 182/2017 - Procedimentos ITCMD

Texto atualizado em junho de 2025 com base na legislação vigente do Estado do Rio de Janeiro e Código de Normas Extrajudicial.